2023上海办公市场深度分析楼澜

2023年，上海办公市场面临显著的下行压力。租金和出租率双双下滑，CBD核心市场与DBD新兴市场之间的租金差距持续缩小，但这一过程的速度有所减缓。

从行业租户的需求来看，金融、商务服务和交通物流领域的成交比重提升，而科技互联网、贸易和制造业的租赁需求则有所降低，比起2022年出现了明显的下降。

-01 整体市场表现-

2023年，上海的办公市场经历明显的租金回调，CBD核心市场和DBD新兴市场的租金均回落至负增长区间。

数据来源：楼澜数据库

自2008年金融危机引起的租金大幅下滑后，上海办公市场经历了接近十年的稳定繁荣。不过，自2019年以来，租金开始出现波动，2019年至2020年连续八个季度环比负增长，虽然2021年和2022年出现了企稳迹象，但2023年的租金再次快速下滑，全年降幅达到2.2%。

整体市场平均租金及租金环比增长

数据来源：楼澜数据库

当前，CBD核心市场与DBD新兴市场之间的租金差距依旧在缩小，但减速迹象明显，市场或将很快找到CBD与DBD之间性价比的再平衡。这一变化的主要驱动力为地铁及城市基础设施的完善。随着地铁站点的逐渐投入使用，DBD区域的交通便利性和生活设施得到了提升，同时DBD市场中的项目更新和品质也在改善，这些因素共同促进了租户的转移趋势。

CBD核心市场与DBD新兴市场的租金差

数据来源：楼澜数据库

在出租率方面，整体市场、CBD核心市场以及DBD新兴市场的出租率均出现小幅减少，目前整体市场出租率已降低至83.5%。

Q1与Q2的出租率比较

数据来源：楼澜数据库

-02 主要子市场表现-

根据成交量数据显示，2022年和2023年最活跃的四个子市场依旧是陆家嘴、前滩、徐家汇以及静安寺/南京西路。

数据来源：楼澜数据库

在平均租金方面，徐汇区的核心区域如淮海路/衡山路、徐家汇等地租金有较为明显的下滑，主要受到徐汇滨江新增供应的影响。

数据来源：楼澜数据库

从以下气泡图来看，大部分主要CBD核心市场都处于象限的下半部分，表明租金环比多为负增长，特别是淮海/衡山和徐家汇的租金降幅最大。

CBD核心市场表现气泡图

数据来源：楼澜数据库（横轴为平均成交租金，纵轴为租金同比增长，气泡大小表示商圈成交量，气泡位置越靠近右上表明商圈表现越佳）

在DBD新兴市场中，也大多处于-2%至0%租金增长区间。前滩和花木是该市场的租金领头羊，但北外滩由于未来大量供应的预期，租金持续大幅下降。

DBD新兴市场表现气泡图

数据来源：楼澜数据库（横轴为平均成交租金，纵轴为租金同比增长，气泡大小表示商圈成交量，气泡位置越靠近右上表明商圈表现越佳）

-03 租户动向-

2023年上海办公租赁成交热力图

数据来源：楼澜数据库（每个气泡表示一个项目，气泡大小代表成交量，通过气泡叠加后的深浅可直观判断各区成交量）

报告显示，金融、商务服务和交通物流这三个行业的租赁成交量在2023年明显提升，表明这些行业有更强的租赁需求，而科技互联网、贸易零售和制造业的租赁需求则显著下降。

租户行业成交分析

数据来源：楼澜数据库

尽管2023年租户从CBD向DBD流动的趋势仍在延续，但转移速度显著放缓，CBD流失的租户中有21%流向DBD新兴市场，而DBD的流失客户中仅有16%升级至CBD核心区域，这些数字在2022年则分别为41%和17%。

CBD核心商圈与DBD新兴市场的租户流动分析

数据来源：楼澜数据库（该分析基于成交案例统计租户流动的面积占比）

淮海路/衡山路在2023年的租金降幅达3.0%，为所有CBD核心商圈中最大。分析显示，徐汇滨江区域的新增供应对淮海路/衡山路现有租户的竞争无疑是一个重要因素。这个趋势与此前在前滩和陆家嘴的情况非常相似。

淮海路/衡山路板块流失客户去向分析

数据来源：楼澜数据库（该分析基于成交案例统计租户流动的面积占比）

除了淮海路/衡山路，徐汇滨江的新增供应还将从五里桥（黄浦世博滨江）、徐家汇、枫林/斜土、虹桥商务区、漕河泾等区域争夺客户。

徐汇滨江板块客户来源分析

数据来源：楼澜数据库（该分析基于成交案例统计租户流动的面积占比）

-04 未来供应-

未来五年内，上海主要核心区域的办公供应总计估计将达到700万平米，约占上海办公楼总供应量1.5亿平米的5%（预计每年增长1%）。这一供应总量涵盖各类办公楼。

如果统计大型公司公布的供应数据，上海甲级写字楼的规模大约在1720万平米，未来五年的新增供应将占其存量的40%（预计每年增长8%）。

主要的新增供应将集中在花木、徐汇滨江、北外滩、西藏北路、张江、东外滩和前滩等地区，而陆家嘴、徐家汇、人民广场等传统核心市场仍将面临压力。

数据来源：楼澜数据库（每个气泡表示一个未来供应项目，气泡大小代表供应面积大小）

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• 市场再次陷入租金负增长的阶段。装修期和免租期不断延长，平均租期也在缩短，市场风格明显倾向于租户主导。

• 虽然租户从CBD转向DBD的速度有所减缓，但这一趋势仍在维持。CBD与DBD市场之间的租金差持续收窄，CBD与DBD市场的性价比再平衡过程短期内将持续。

• 徐汇滨江的新增供应压力正在向徐家汇、淮海/衡山等核心板块传导，并将在未来进一步扩展到与这些区域竞争的其他板块。前滩和北外滩等区域的新增供应也将对整个市场产生逐步影响。

• 金融、商务服务和交通物流领域的租户成交量显著增加，表现出更强劲的需求。相较之下，科技互联网、贸易零售和制造业的成交比例则明显减小。

• 预计未来五年新增供应将以1%的速度增长，总体办公楼存量和以8%的速度增长甲级办公楼存量。新增供应主要集中在花木、徐汇滨江、北外滩和西藏北路等区域，而较旧的核心市场将继续面临压力。

原文来自：楼澜研究院微信公众号